Étude de cas : Acheter une résidence secondaire à Vancouver

1. Définir ses besoins et déterminer ses moyens financiers

Ken et Emma vivent et travaillent dans la Fraser Valley, mais ils se rendent souvent à Vancouver. Ken occupe le poste de directeur d’une usine d’équipements industriels. Emma est infirmière et leurs enfants volent maintenant de leurs propres ailes. À eux deux ils touchent 150 000$ par an. Ken et Emma ont passé leur enfance à Kitsilano (Kits), et c’est dans ce quartier baigné par l’océan que le couple a décidé d’acheter une résidence secondaire. Ils cherchent un logement une pièce, dans une copropriété offrant de nombreux services.

2. Financer cet investissement

Ils ont remboursé l’intégralité du prêt hypothécaire de leur maison actuelle et ont déjà mis de côté 250 000$. Leur coopérative d’épargne de crédit, Vancity, a décidé de leur accorder un prêt de 450 000$. Selon les termes de ce contrat, le couple devra verser 653$ par semaine pour un prêt hypothécaire à taux variable sur 5 ans ou 725$ s’il choisit un prêt à taux fixe.

3. Trouver la résidence secondaire de ses rêves

Il leur a fallu 3 mois et plusieurs virées le week-end à Vancouver avant de trouver le condominium de leur rêve. Ils ont commencé leurs recherches à Kits, mais se sont rendu compte que les condominiums situés près de la plage étaient anciens et avaient besoin d’un bon rafraîchissement. Ils ont ensuite décidé d’explorer Coopers Park, un quartier en bord de mer situé à l’est du pont de Cambie Street et au nord de False Creek. La plupart des immeubles de cette partie de Vancouver avaient moins de trois ans et bénéficiait d’un emplacement idéal sur le front de mer. Cependant, ils se sont attardés dans ce quartier le soir et l’ont trouvé trop bruyant, une effervescence qui s’explique par la proximité de Coopers Park avec le stade de BC Stadium.

Ils ont ensuite orienté leurs recherches vers le quartier de Yaletown, avant de lui préférer Coal Harbour où certains de leurs amis avaient déjà emménagé. Après quelques mois passés à visiter des biens dans ce quartier, ils ont pris la décision de s’installer à Coal Harbour. Ils ont trouvé un logement qui répondait à tous leurs critères, en étage élevé et bénéficiant d’une vue imprenable sur les montagnes et l’océan. L’appartement avait été rénové récemment. Il était doté des technologies les plus modernes et était suffisamment grand pour eux deux.

4. Formuler une offre d’achat

Le couple a formulé une offre d’achat. Le vendeur avait acheté ce bien immobilier un an auparavant et y a effectué de nombreuses rénovations. Au cours de l’année précédente, les prix de l’immobilier avaient chuté de 20 %, mais ils étaient en train de repartir à la hausse. En s’appuyant sur les dernières ventes réalisées dans cet immeuble, des chiffres fournis par leur agent immobilier, Ken et Emma ont estimé que ce condominium ne valait pas plus que son prix initial. Après trois jours de négociations à bâtons rompus, les deux partis ont finalement trouvé un accord.


Détails définitifs de l’investissement

Montant du prêt hypothécaire	140 000$
Remboursement	326,00$ bimensuel
Amortissement	25 ans
Taux d’intérêt	2,85% (taux préférentiel * -0,15 %)
Coût total de l’amortissement	158 538$ intérêts des emprunts
Coûts mensuels
Frais d’entretien	281$ / mois
Impôts fonciers	130$ / mois
Total des dépenses mensuelles	1 063$ / mois

* Le taux préférentiel est établi par la banque du Canada. En règle générale, cette banque définit un taux cible (un taux moyen qu’elle voudrait voir appliqué sur le marché) et la plupart des institutions financières canadiennes (si ce n’est toutes) suivent cette tendance.

5. Clôturer la vente

Une fois l’offre d’achat acceptée par le vendeur, Ken et Emma avaient une semaine pour finaliser leur prêt hypothécaire, consulter les documents en rapport avec les règles de copropriété et faire inspecter le bien immobilier. L’inspecteur en bâtiment a relevé des problèmes au niveau de la plomberie et a indiqué qu’une fenêtre avait besoin d’être légèrement réparée.

L’agent immobilier a fait de nombreuses fois appel à l’agent immobilier du vendeur, lui demandant de pouvoir consulter les documents concernant la copropriété qui n’étaient que brièvement exposés dans l’offre d’achat. Il a eu un entretien téléphonique avec le président du syndicat de copropriété afin de vérifier qu’aucune plainte n’avait été déposée concernant les nuisances sonores que pourraient occasionner les sols en bois dur.

Le président du syndicat lui a confirmé que ce type de sol ne poserait aucun problème au futur acquéreur et lui a précisé qu’aucune plainte n’avait été déposée par le passé. Il a ajouté que la structure du bâtiment ne causait aucune nuisance sonore et qu’il ne voyait donc pas la nécessité de faire appel à un ingénieur.

L’agent immobilier a remarqué que le relevé de compte faisait état de dépenses concernant le remplacement de la toiture. Ken et Emma étaient pleinement satisfaits de ces différents constats et ont estimé qu’ils étaient maintenant prêts à finaliser la vente.


Frais de clôture

	Débit	Crédit
Prix d’achat	390 000$
Honoraires à verser à l’agent immobilier		20 000$
Montant à payer pour obtenir des informations sur les taxes foncières (versé à la ville de Vancouver)	67$
Montant à verser pour consulter les informations concernant l’entretien de la copropriété	40$
Frais de cession de la propriété	5 800$
Télécommunication et livraison	55$
Frais pour emménager (versés à la copropriété)	150$
Frais de copropriété du mois de juillet 2010 (versés à la copropriété)	281$
Enregistrement du titre de propriété	42$
Impôts fonciers payés par le vendeur (de juillet à décembre)	777$
Honoraires versés à l’avocat	1 300$
Total	397 735$	20 000$
Argent que l’acheteur doit verser pour finaliser la vente, à remettre à l’avocat du vendeur en fidéicommis et par traite bancaire	377 735$

Conseil n°1 : si vous comptez faire l’acquisition d’un condominium récemment rénové, renseignez-vous pour savoir si le vendeur avait obtenu une autorisation du conseil de copropriété ou/et un permis de la ville.

Conseil n°2 : lisez avec attention les comptes-rendus de copropriété et vérifiez si l’un d’entre eux mentionne l’appartement que vous souhaitez acheter.

Conseil n°3 : demandez à l’inspecteur en bâtiment ce qu’il pense du permis requis et de la qualité des rénovations qui ont été effectuées.

Conseil n°4 : nous vous recommandons vivement d’engager un inspecteur en bâtiment afin qu’il examine votre futur bien immobilier.

Conseil n°5 : contactez un gestionnaire immobilier et posez lui toutes les questions que vous aurez à l’esprit.

Conseil n°6 : visitez le bien immobilier à différents moments de la journée afin d’avoir une idée précise de l’ambiance qui règne dans le quartier.