Étude de cas : Investir dans l’immobilier à Vancouver

1. Définissez vos besoins et les moyens financiers dont vous disposez

Dès la fin des Jeux Olympiques d’hiver de 2010, George et Mara, un couple canadien qui avait vécu quelques années en Europe (Londres et Gênes), a décidé d’investir dans un condominium à Vancouver.

George travaille pour une compagnie pétrolière américaine et Mara, qui vient de prendre sa retraite, était chirurgienne.

Ils ont choisi Vancouver car ils recherchaient une ville bien desservie par les transports aériens et que les prix y étaient raisonnables. Le fait que Vancouver arrive en tête des villes où il fait bon vivre a également joué en sa faveur.

Ils disposaient d’un budget de 800 000$ et ont concentré leurs recherches dans deux quartiers précis, Coal Harbour et Kitsilano. Ils avaient décidé de diviser leurs économie afin d’acheter deux condominiums une pièce.  

2. Financez cet investissement

Le couple s’était fixé comme limite 1 million de dollars, mais il ne comptait investir une telle somme qu’au cas où il était serait plus intéressant d’acheter un appartement à 500 000$ plutôt que 400 000$.

Dans leur cas, un prêt hypothécaire de 200 000$ à taux variable sur trois ans avec un taux d’intérêt de 2,30 % et un amortissement sur 5 ans leur coûtera 1 765,22$, sur la base de remboursements accélérés bihebdomadaires. Un remboursement bimensuel se fait en 24 paiements sur un an, contre 26 pour un remboursement bihebdomadaire accéléré, ce qui permet donc à l’emprunteur de rembourser son prêt plus rapidement.

À eux deux, George et Mara percevaient 625 000$ par an. Avec un tel revenu, ils n’ont donc eu aucune difficulté à obtenir l’accord de principe du département Banque Privé de la Royal Bank of Canada (RBC) pour leur prêt hypothécaire de 200 000$ (soit près de 32 % de leur revenu brut mensuel).

3. Engagez un agent immobilier

Comme 95% des canadiens, Mara est passée par Internet pour trouver un agent immobilier. Elle s’est renseignée sur Coal Harbour et Kitsilano, en utilisant la base de données MLS.ca. Elle s’intéressait à toutes les statistiques concernant ces quartiers et recherchait des informations sur les immeubles, prenant soin de relever le nom des agents immobiliers spécialisés dans ces parties de la ville.

Elle a également saisi les mots clés « agents immobiliers Kitsilano » et « agents immobiliers Coal Harbour » sur le site Realtor.org. Elle a pu constater que certains disposaient de bureaux virtuels (VOW), ce qui lui permettait d’affiner ses recherches. L’idéal aurait été d’avoir des amis à Vancouver qui auraient pu lui recommander un agent immobilier, mais n’ayant jamais vécu dans cette ville, elle n’y connaissait personne.

Mara s’est également rendu compte qu’en plus d’un agent immobilier, elle devrait engager un avocat en droit immobilier, un inspecteur en bâtiment ainsi qu’un gestionnaire immobilier. Elle a donc décidé de demander à son agent immobilier s’il pouvait lui recommander des professionnels.

4. Trouvez le bien immobilier de vos rêves

George et Mara avaient décidé de diviser leur capital pour pouvoir acheter deux biens immobiliers différents. Cela semblait une sage décision, d’autant plus que leur gestionnaire immobilier leur avait précisé que les petits appartements étaient meilleurs marché et qu’ils se louaient plus facilement. Ils avaient dans l’idée de trouver un bel immeuble avec un condominium en état d’être habité immédiatement. En se basant sur les charges et impôts fonciers annuels, le couple calcula qu’il devrait louer l’appartement entre 200$ et 220$ au mètre carré.

Le couple s’est inscrit à différentes alertes pour être prévenu dès qu’un condominium répondant à leurs critères (à moins de 400 000$ et situé à Coal Harbour ou Kitsilano) serait mis sur le marché. Ils ont ainsi pu sélectionner ceux qui les intéressaient le plus et ont organisé une visite de 3 heures, accompagnés de leur agent immobilier.

Il est difficile pour un investisseur de trouver un bien qu’il pourra ensuite louer à Kitsilano. La plupart des constructions de ce quartier sont anciennes et ne se prêtent pas à la location. Ou alors, le nombre de condominiums qui peut être loué est limité à 25% et aucun n’est disponible. Une réglementation encadre les locations des appartements d’un immeuble. Il faut savoir que le gestionnaire de l’immeuble sait précisément le nombre d’appartements qui y sont loués.

Une fois la visite achevée, George et Mara ont décidé d’aller voir des deux pièces de 600 000$ à Coal Harbour. Ils avaient dans l’idée d’acquérir en complément un une pièce à un prix plus abordable, pour lequel ils pourraient contracter un petit prêt hypothécaire.

Cette deuxième tournée de prospection a duré près de cinq heures. Ils ont visité des une pièce plus chers avec vue sur l’océan, aux alentours de 500 000$, puis se sont orientés vers des appartements deux pièces dont les prix étaient compris entre 600 000$ et 1 100 000$. La vue sur l’océan était devenue un de leurs principaux critères. La plupart des acheteurs, et plus particulièrement ceux qui n’ont jamais vécu à Vancouver, procèdent par élimination et finissent ainsi par établir avec précision leurs critères par ordre de priorité.

Un investisseur visitera en général entre 12 et 30 condominiums, selon son degré de connaissance du quartier, avant de n’en retenir que 4 au maximum. Un acquéreur pourra voir jusqu’à 4 biens immobiliers en une heure, s’ils sont situés dans le même quartier. La plupart des visites durent au maximum entre 2 et 3 heures, après cela les acheteurs commencent à confondre les bien qu’ils ont vus. Il vous faudra entre 2 et 3 jours pour visiter 30 maisons. Tout dépendra du temps que vous pourrez passer sur Vancouver.

Le jeudi matin, George et Mara ont visité encore quelques habitations, n’en sélectionnant finalement que quatre entre 800 000$ et 1 100 000$. Deux de ces appartements étaient situés sur Bayshore Drive.

5. Formulez une offre d’achat

George et Mara ont décidé de prendre du recul pour faire un point sur les biens qu’ils avaient vus. Ils décidèrent de n’en retenir que trois et formulèrent des offres d’achat pour ces appartements, que leur agent immobilier transmis ensuite aux vendeurs. Ils avaient décidé d’ajouter des clauses suspensives à leurs offres afin de voir jusqu’où les vendeurs étaient prêts à baisser leur prix.

Ils prirent connaissance des différents chiffres concernant les ventes réalisées dans chacun de ces trois immeubles et purent ainsi déterminer la valeur exacte du bien selon les tendances du marché. Les vendeurs des deux condominiums situés à Bayshore se révélèrent intraitables et n’étaient pas enclins à la négociation. George et Mara rayèrent donc ces deux biens de leur liste. Au final, il ne leur restait plus qu’un seul appartement. Ils dépensèrent 150 000$ de plus que prévu mais purent contracter un prêt hypothécaire.

Ils décidèrent de prendre possession des lieux sous 90 jours et louèrent l’appartement au vendeur pendant un moins, lequel s’engageait à payer ses factures d’eau, de téléphone et de télévision.


Détails définitifs de l’investissement

Montant du prêt hypothécaire	150 000$
Remboursement	1 324$ / mois
Amortissement	5 ans
Taux d’intérêt	2,3%
Coût total de l’amortissement	158 097$
Coûts mensuels
Frais d’entretien	388$
Impôts fonciers	333$
Honoraires du gestionnaire immobilier	240$
Total des dépenses mensuelles	2 285$
Revenu mensuel du loyer	3 000$
Revenu moins les dépenses	715$ revenu / mois

6. Clôturez la vente

George et Mara, aidés de leur agent immobilier, disposaient de cinq jours, week-end compris, pour réaliser les clauses suspensives à la promesse de vente. En téléphonant à RBC à Vancouver, le couple eu la confirmation de l’accord de prêt. Le jour suivant, ils reçurent les documents relatifs à la copropriété et purent les consulter. Dès le lendemain, George et Marla prirent rendez-vous pour procéder à une inspection de l’appartement. L’inspecteur en bâtiment connaissait bien le bâtiment et ne voyait donc pas la nécessité d’examiner les parties communes. L’inspection du logement dura une heure et demie. L’avis formulé par ce professionnel fut très positif. Il leur montra également leur future place de parking et leur emplacement à la cave.

Le jour même, les acquéreurs effectuèrent un transfert électronique de fonds de leur compte bancaire RBC au compte en fidéicommis. La transaction était alors signée. Ils voulurent également rencontrer un avocat spécialisé dans le droit du transport foncier afin d’examiner la clôture du contrat. Ils demandèrent à ce qu’un exemplaire du contrat de vente soit envoyé à leur avocat. Cette clôture de contrat fut conclue en sept jours.

Puisque George et Mara n’habitaient pas Vancouver, ils firent en sorte que les clés soient directement remises au gestionnaire de l’immeuble, lequel serait ensuite chargé de louer le condo.


Frais de clôture

	Débit	Crédit
Prix d’achat	950 000$
Honoraires à verser à l’agent immobilier		50 000$
Montant à payer pour obtenir des informations sur les taxes foncières (versé à la ville de Vancouver)	67$
Montant à verser pour consulter les informations relatives à l’entretien de la copropriété (versé à l’agent immobilier)	67$
Télécommunication et livraison	84$
Frais pour emménager (versés à la copropriété)	200$
Frais de copropriété de mois de janvier 2011 (versés à la copropriété)	388$
Enregistrement des titres de propriété	42$
Frais de cession de la propriété	17 000$
Total	967 848$	50 000$
Argent que l’acheteur doit verser pour finaliser la vente, à remettre à l’avocat du vendeur en fidéicommis et par traite bancaire	917 848$

Conseil n°1 : si vous comptez investir, demandez conseil à votre agent immobilier afin qu’il vous recommande un gestionnaire immobilier travaillant dans le secteur qui vous intéresse. Contactez ce professionnel et demandez-lui de vous fournir des renseignements sur le quartier en question, comme le taux d’occupation, ce qui se loue le mieux et les tendances actuelles du marché. Vous pouvez également lui demander d’évaluer le montant du loyer d’un immeuble donné.

Conseil n°2 : vous devrez ouvrir un compte bancaire canadien et faire chaque année vos déclarations auprès de l’Agence du revenu du Canada. Vous pourrez demander conseil au gestionnaire immobilier et regarder de plus à quel type de services vous pourrez prétendre.

Conseil n°3 : vous devrez sans doute effectuer quelques travaux de peinture pour redécorer à votre goût votre nouvel intérieur. Si ces frais ne sont pas à la charge du gestionnaire immobilier, demandez à votre agent immobilier s’il peut vous recommander un décorateur d’intérieur pratiquant des tarifs raisonnables.

Conseil n°4 : renseignez-vous bien sur les différentes réglementations propres à votre futur immeuble, et plus particulièrement celles qui régissent la location des appartements. Si vous avez dans l’idée de louer votre bien à court terme, sachez que la ville de Vancouver a fixé une durée minimum de location de 30 jours. Cependant, beaucoup d’immeubles demandent à ce que les locataires restent au minimum entre 90 et 180 jours. Il sera donc judicieux de prendre connaissance de la réglementation appliquée dans votre immeuble.