Étude de cas : Primo-accédants à Vancouver

Définissez vos besoins et les moyens financiers dont vous disposez

Daniel et Liv viennent d’être parent pour la toute première fois. Ils occupent actuellement le sous-sol des parents de Liv et ne versent aucun loyer. Liv est professeur des écoles à Richmond. Quant à Daniel, il est informaticien et travaille à North Burnaby.

Ils sont à la recherche d’une maison avec trois chambres, disposant d’un sous-sol pour y accueillir les parents de Daniel lors de leurs visites dans la région. Ils aimeraient vivre à Burnaby, New Westminster, Coquitlam ou Richmond. 

Avant de commencer à chercher une maison, ils ont pris rendez-vous avec leur banquier pour obtenir un accord de principe pour leur prêt hypothécaire. Au Canada, si vous avez dans l’idée de devenir propriétaire vous devez obtenir cet accord de la part de votre banquier ou courtier en prêts hypothécaires. Pour ce faire, ces professionnels se renseigneront sur vos antécédents de crédit, vous demanderont de leur fournir un exemplaire de votre dernière déclaration d’impôts, contacteront votre employeur actuel et vous feront remplir un formulaire dans lequel vous devrez préciser vos actifs et passifs. Sous une semaine, la banque vous remettra une lettre attestant du montant du prêt hypothécaire qu’elle vous accorde.

Le salaire annuel de Liv s’élève à 34 000$ et celui de Daniel à 37 000$. Leurs deux revenus nets atteignent  58 000$, soit 4 833$  par mois. Pour qu’ils puissent continuer à vivre confortablement, le montant de leurs traites, impôts et frais de chauffage ne devrait pas dépasser 1 700$ par mois. En tout, ils ont déjà mis de côté 148 000$, une somme qui leur servira à payer l’acompte de leur future maison.

Les banques canadiennes suivent certaines règles pour déterminer la valeur du prêt hypothécaire qu’elles sont prêtes à vous accorder. Cela représente environ un tiers de votre revenu brut. Si vous êtes libre de tout crédit, et cela inclut la location d’une voiture, ces établissements financiers pourront être plus souples. Liz et Daniel pourront rembourser leur prêt à hauteur de 1 775$ par mois.

Engager un agent immobilier

Liv a rencontré leur agent immobilier afin de discuter du processus d’achat de la future maison. Dans l’idéal, le couple aimerait devenir propriétaire d’une maison individuelle avec trois chambres, qui ne dépasserait pas 400 000 $. L’agent immobilier a fourni à Liz une liste de biens répondant à ses critères, situés dans différentes villes et Liz a également mené ses propres recherches sur la base de données MLS.  


Trouver le bien immobilier de ses rêves

Liv était en congé maternité ce qui lui a permis de se rendre sur place pour repérer des biens qui leur plairaient. Accompagnée de sa mère et de son bébé, elle a visité de bon matin plusieurs quartiers qui l’intéressaient. Elle s’était armée d’une liste de maisons en vente dans le secteur et avait déjà en tête une dizaine de maisons à visiter. Elle s'est assurée que le quartier comptait une ou plusieurs écoles, qu’il était bien desservi par les transports et qu’il y avait des commerces aux alentours.

Après avoir fait de nombreuses recherches dans les villes de Burnaby, West Westminster et Coquitlam, le couple a jeté son dévolu sur Richmond. Malheureusement, les seuls biens immobiliers qu’ils auraient eus les moyens d’acheter étaient trop petits pour une famille prévoyant de s’agrandir.
Liv et Daniel ont donc décidé d’orienter leurs recherches vers Delta. Cette ville est plus éloignée de Vancouver, ce qui explique que les prix de l’immobilier soient plus intéressants qu’à Richmond. Le prix médian d’une maison à Richmond s’élève à 884696$, alors qu’il n’est que de 659 915$ à Delta.

Delta est très bien desservie par les transports et le couple n’aura aucun mal à rejoindre son lieu de travail ou à rendre visite aux parents de Liv. L’emplacement est donc idéal et il ne leur restait plus qu’à trouver une maison dans un grand lotissement, disposant d’un sous-sol.

L’agent immobilier se mit au travail en se renseignant sur les prix de vente et la durée des transactions, mais également en comparant le prix réclamé par les propriétaires au prix de vente moyen afin d'évaluer les marges de négociation.

Peu de biens affichaient un prix de vente avoisinant les 400 000 $, et la plupart n’étaient pas en bon état. Liz et Daniel ont visité deux maisons joliment rénovées et habitables en l’état. L’une d’entre elles avait déjà trouvé un acquéreur et la deuxième était construite sur un grand terrain mais la société de distribution d’électricité BC Hydro avait un droit de servitude dessus et risquait d’y installer des lignes.

Formuler une offre d’achat

Le couple avait le choix entre deux maisons. Ils procédèrent à une seconde visite de ces deux biens pour n’en garder qu’un. Ils décidèrent de formuler une offre d’achat. Il s’agissait d’une vente de succession et la maison était inoccupée, ce qui convenait parfaitement à Liv et Daniel qui souhaitaient emménager avant le mois de septembre. Trois vendeurs bénéficiaient de cette succession et il ne fallut pas moins de quatre jours pour tous les contacter, négocier le prix d’achat et signer la vente.

Détails définitifs de l’investissement

Prix de vente	391 500$
Acompte	148 000$
Remboursement du prêt	1 252$
Amortissement	25 ans
Taux d’intérêt	3,8%
Coût total du prêt	132 288$
Chauffage et électricité	100$
Impôts fonciers	166$
Dépenses mensuelles totales	1 518$

Clôturer la vente

Liv and Daniel disposaient de 5 jours ouvrables pour procéder à une vérification diligente. Leur agent immobilier envoya un exemplaire du contrat à l’avocat et pu procéder à une recherche de titre. Il envoya également une copie de ce contrat au banquier du couple qui leur avait accordé un accord de principe pour leur prêt hypothécaire. Ce dernier leur demandait un rapport d’expertise de la maison, un document dont ne disposaient pas les vendeurs puisque l’ancien propriétaire avait vécu plus de 40 ans dans la maison. Cette inspection coûta 750$ au couple, mais cet arrangement avait été négocié avant la formulation de l’offre d’achat. Cinq jours plus tard, la banque finalisait leur prêt hypothécaire.

L’inspecteur en bâtiment signala la vétusté du toit qui avait besoin d’être remplacé avant l’hiver et estimait le coût de ces travaux à 6 000$. Le panneau électrique était d’origine et risquait de provoquer un incendie. Liv et Daniel durent dépenser 1 200$ pour en acheter un neuf.

Les fenêtres devaient également être changées car elles n’étaient dotées que d’un simple vitrage et ne conservaient pas suffisamment la chaleur. Les peintures avaient besoin d’être refaites et les équipements de la cuisine ainsi que de la salle de bain étaient démodés. La nouvelle toiture devait être installée dès le lendemain de la clôture de la vente. Daniel et son père décidèrent de se charger du gros des rénovations afin de réduire le coût des travaux de moitié. Liv dénicha des vitres en réduction qu’elle décida d’acheter pour les installer plus tard.

Le couple demanda une remise de 3 000$ pour compenser le changement de la toiture et du panneau électrique qui n’était pas prévu à l’origine. Le vendeur accepta de négocier, puisqu'étant maintenant contraint de mentionner ces réparations à tout acheteur potentiel, il risquait d'avoir du mal à vendre son bien. Un addenda ajouté au contrat fut signé par les acheteurs et envoyé aux vendeurs pour qu’ils le signent à leur tour. Il ne restait plus qu’à signer le dernier addenda, confirmant l’obtention de prêt des acheteurs, et verser la commission à l’agent immobilier (soit 5 % du prix d’achat) sur un compte en fidéicommis, qu’il ne toucherait que le jour de la clôture de la vente.

Le Real Estate Board of Greater Vancouver (REBGV) recommande à ses agents immobiliers de percevoir une commission d’au minimum 5 %.

Liv et Daniel engagèrent un notaire que leur agent immobilier approuva. Ils rencontrèrent ce professionnel la veille de la clôture de la vente, lui apportant un chèque certifié au solde dû et rencontrèrent l’agent immobilier afin qu’ils leur remettent les clés lors de la prise de possession.

Frais de clôture

	Débit	Crédit
Prix d’achat	391 000$
Acompte versé à l’agent immobilier		19 000$
Montant à payer pour obtenir des informations sur les taxes foncières (versé à la ville de Vancouver)	67$
5 mois d’impôts fonciers	990$
Télécommunication et livraison	84$
Enregistrement des titres de propriété	42$
Total	392 183$	19 000$
Argent que l’acheteur doit verser pour finaliser la vente, à remettre à l’avocat du vendeur en fidéicommis et par traite bancaire.	373 183$

Conseils :

›1ere étape : en tant que primo-accédant, vous devrez d’abord obtenir un accord de principe pour votre prêt hypothécaire.

 
› 2e étape : déterminez le type de bien que vous souhaitez acquérir, le quartier où vous préférez habiter, ainsi que le montant que vous êtes prêt à dépenser.

› 3e étape : établissez une liste des critères qui sont pour vous primordiaux.

› Si vous avez des hésitations concernant le quartier dans lequel vous souhaitez vivre, regardez déjà le type de bien immobilier qui vous intéresse sur le site internet realtor.ca ou consultez les sites des agents immobiliers disposant de bureaux virtuels (VOW). Cet outil vous permettra d’affiner vos recherches, de vous inscrire sur des bases de données et d’enregistrer vos critères.

› Participez aux visites ouvertes au public ou “open houses” et visitez les quartiers que vous ciblez le week-end. Passez un peu de temps dans un café pour observer ceux qui pourraient être vos futurs voisins !

› Lorsque vous cherchez des informations sur les différents quartiers de Vancouver, faites bien attention au réseau de transports en commun. Calculez le temps que vous mettrez pour rejoindre votre lieu de travail.

› Ne vous fiez pas uniquement aux renseignements fournis par les vendeurs, ils ne sont pas toujours objectifs. Engagez un inspecteur en bâtiment pour qu’il examine votre futur maison. Vous éviterez ainsi toute mauvaise surprise !